Нет ничего более постоянного, чем временное жильё. Цена за квадратный метр растёт, а желание купить квартиру недорого превращается в несбыточную мечту. Так, одна из ярославских трёшек за два года подорожала более чем на 1 млн рублей, поэтому наш знакомый не переехал в квартиру побольше, как планировал всё это время. Разберёмся, насколько его история отражает общую ситуацию на рынке новостроек, что влияет на цены и чего ждать дальше.

Динамика цен на новостройки за 2 года

На диаграмме официальные данные «Сбера», представленные на сайте domclick.

Как видно, за два года цены на квартиры выросли. При этом всё это время наблюдались скачки: были существенные повышения и снижения. Статистика нашего магазина новостроек подтверждает, что среднерыночные цены на новые квартиры в Ярославле менялись именно так.

Почему растут цены на жильё

Поскольку мы сотрудничаем с крупными застройщиками города и сами строим жилые дома, у нас сформировалось своё экспертное мнение о процессах на рынке недвижимости. Прежде чем проанализировать ситуацию и дать прогноз, обратимся к теории.

На ценообразование влияют множество факторов, зачастую неочевидных для обывателя. Это и то, что происходит в стране, и то, что происходит в городе, и характеристики самого объекта. Поэтому даже в одном микрорайоне цены на схожие квартиры могут разительно отличаться.

Чтобы не рассматривать все ситуации на рынке новостроек, поговорим о некоем усреднённом варианте. В общем случае на цену влияют несколько основных факторов:

• демографическая ситуация

На рынке недвижимости многое зависит от того, каков естественный прирост населения (отрицательный или положительный). Если рождаемость превышает смертность, то востребованность в квартирах больше и цены на них растут.

Сейчас в стране наблюдается обратная ситуация: на фоне пандемии численность населения сократилась на рекордное значение, да и бум рождаемости, случившийся благодаря многочисленному поколению 80-х, прошёл. Согласно официальным данным Росстата, к январю 2021 года россиян стало меньше на 510 тыс. человек.

Однако снижение численности населения не привело к удешевлению новостроек. Дело в том, что этот фактор следует рассматривать лишь в долгосрочной перспективе и он может иметь решающее значение для тех, кто планирует покупку квартиры как вложение.

• число схожих предложений

Чем больше новостроек, аналогичной требуемой, тем выше спрос. Спрос, в свою очередь, ведёт к повышению цен. При этом число схожих предложений стоит рассматривать в пределах одного города или даже микрорайона (если речь о мегаполисе).

В Ярославле, по данным наших специалистов, популярны Фрунзенский и Заволжский районы. Первый активно развивается последние годы. Заволжский район тоже заметно меняется, и в 2021-м здесь более 10 строящихся жилых комплексов. Это, соответственно, сказывается на повышении цен.

• ограничительные меры

В марте и апреле наблюдалось значительное снижение цен на первичное жильё. Это влияние коронакризиса: из-за режима, введённого Правительством РФ, число сделок с недвижимостью уменьшилось, поэтому спрос на новые квартиры упал, а цены снизились.

• информированность

Повышение цен происходит ещё благодаря осведомлённости потенциальных покупателей о текущей ситуации на рынке. Понимание того, что нужно переждать, перенести сделку с недвижимостью до лучших времён, формирует отложенный спрос. Именно он и возник в период самоизоляции. Это ещё одна причина повышения цен на новостройки.

• меры господдержки

Благодаря различным программам правительства жильё становится доступнее, что часто приводит к увеличению спроса. А это, как уже сказано выше, приводит к повышению цен. Так, в августе 2020 года изменились условия по льготной ипотеке (первоначальный взнос снизился на 5%), что вызвало серьёзный скачок цен в сентябре.

Итак, теперь мы разобрались, как все перечисленные факторы влияли на цены в последнее время. Таким образом, история нашего знакомого отражает общую картину на рынке недвижимости: квартира, которую он собирался приобрести, значительно подорожала.

Что же будет происходить с ценами на новостройки в дальнейшем? Сохранится ли существующая динамика, точно сказать нельзя. Но все перечисленные факторы оказывают большое влияние на изменение цен.