Особенности приемки квартиры у застройщика

27.08.2019

Покупка жилья в новостройке не терпит спешки и требует от покупателя упорства и внимания к деталям. Все начинается с выбора застройщика, дома и квартиры (об этом мы уже рассказывали в наших предыдущих статьях), затем оформление договорных отношений, волнения по поводу сроков строительства. И вот все позади, дом сдан, осталось получить ключи. Но в конце последний и едва ли не самый главный штрих – приемка квартиры.

Поскорее получить ключи от своего жилья хочется, но торопиться все же не стоит. Подходить к делу формально категорически нельзя. Скорее в этом вопросе будущему новоселу необходимо проявить чудеса долготерпения и скрупулезности.

Что на старте?

Для начала необходимо дождаться от застройщика уведомления о готовности передать объект и подтвердить свое намерение принять жилье. Важно, чтобы уведомление было в письменной форме с описью вложения или под расписку. Конечно же, телефонные оповещения, СМС или сообщения по электронной почте могут быть допустимы, если такой вариант связи предусмотрен договором долевого участия.

Почему так строго? По закону, если в течение двух месяцев дольщик не принял жилье, застройщик имеет право подписать Акт приема-передачи объекта в одностороннем порядке. Вряд ли Вам, как будущему собственнику захочется получить непроверенную квартиру, поскольку даже у добросовестных строителей можно найти недостатки в работе. К тому же дольщик должен принять квартиру в течение 7 дней с момента получения официального уведомления от застройщика. Поэтому, как только дата приемки будет определена, необходимо заявить о своем намерении принять объект.

Как принимать жилье?

Прежде чем идти на приемку, необходимо убедиться, что дом действительно сдан, и ознакомиться с копией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следующий шаг – подписание Акта приема-передачи объекта. Это важный документ для покупателя, который дает возможность защитить свои права. Он имеет юридическую силу, и после его оформления считается, что застройщик по договору выполнил все свои обязательства. Поэтому торопиться с его подписанием не стоит.

Если обнаружены недостатки при строительстве, по закону покупатель вправе подписать только Акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, но притормозить с подписью Акта приема-передачи.

Можно не подписывать Акт, требовать устранить недоделки и после этого проводить повторную проверку. Из плюсов: есть шанс, что дефекты устранят, а застройщику стоит поторопиться, чтобы не пропустить установленный срок передачи. Из минусов: ключи пока получить не удастся.

Реально подписать Акт с условием устранения неполадок к определенному сроку. Плюсы: получаете ключи. Минусы: есть опасность, что застройщик будет «тянуть» с исправлением дефектов.

Проверка квартиры

Начинаем проверку с планировки и размера квартиры. Случается, и довольно часто, что фактическая площадь оказывается чуть больше или меньше заявленной в проекте. Если появились дополнительные метры, за них, скорее всего, придется доплатить строительной организации, если их превышение больше допустимых норм по договору. Если меньше – следует требовать вернуть разницу за «потерянные квадраты».

Затем приступаем непосредственно к осмотру квартиры. Если в процессе обнаруживаются какие-то дефекты или недоделки, их фиксируем в Акте о несоответствии объекта долевого строительства требованиям технических регламентов (или проектной документации, градостроительных регламентов), который прилагается к Акту приема-передачи объекта. Дефекты, а также сроки их устранения стоит описывать подробно во избежание недопонимания в дальнейшем.

Главный вопрос – как понять, что не так сделали строители.

В нашей стране утвержден Технический регламент о безопасности зданий и сооружений Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521. Также есть перечень национальных стандартов и сводов правил, которые разработаны специально для многоквартирных домов.

Они упорядочивают требования к конструкциям и перекрытиям, кровле, внутреннему водопроводу, канализации, изоляционным и отделочным покрытиям и прочему. Не существует практически ничего, что не было бы описано в СНиПах и техусловиях.

Визуальный осмотр не всегда приносит результат.

Покупателю, далекому от строительства, разобраться самостоятельно во всех нюансах будет непросто. Если нет времени и желания погружаться в пучину строительных нормативов, можно обратиться к профессионалам, которые «собаку съели» на обследовании помещений в свежепостроенных зданиях.

Или же можно запастись терпением и самостоятельно оценить реальный масштаб предстоящих работ по устранению недостатков.

В этом случае, кроме необходимых для процесса приемки документов – паспорта, договора долевого участия (ДДУ) и доверенности, если в этом есть потребность, следует взять с собой специальные приспособления.

ДДУ позволит оценить, насколько ответственно строители подошли к своим обязанностям, и сравнить, все ли указанное в договоре и проектной документации соответствует действительности. А именно: планировка, перегородки, материалы стен и пола, сантехника, если это предусмотрено условиями, отделка, форма окон, дверей.

Дополнительные устройства окажутся полезны для обнаружения дефектов.

Чаще всего профессионалы используют в своей работе спецсредства: тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание, лазерный дальномер, лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов.

Если же их нет, можно обойтись «походным» минимумом:

— тестер электричества или любой электроприбор,

— лампочка для проверки исправности патронов,

— рулетка,

— зажигалка или спички для определения исправности вентиляции и щелей в окнах,

— уровень, отвес – нитка с грузом.

Лучше всего идти на приемку днем. При должном естественном освещении существующие изъяны обычно хорошо видны.

Итак, начинаем:

Входная дверь

Смотрим, насколько легко закрывается замок, нет ли перекосов, механических повреждений, царапин или сколов. Несколько раз откроем и закроем. Дверь должна двигаться легко.

Внутри помещения:

Окна

Оцениваем исправность работы всех механизмов, сохранность уплотнительных резинок и – самое главное – стеклопакеты. Частым дефектом оказываются царапины на рамах и стеклах. Проверяем, не дует ли из окон, используем для этого зажигалку или спички. Проводим пламенем вдоль стыков, его движение укажет на проблемные места. Осматриваем откосы на всех окнах, по нормам они должны быть плоскими, без кривизны. Верхний откос – горизонтальный или слегка приподнятый, нижний – горизонтальный, боковые – вертикальные. Редко, но случается, строители «забывают» про отливы, откосы, подоконники или даже ручки.

Потолок

Перекрытия в панельных или кирпичных домах – это плиты, которые на потолке образуют стыки. Кроме того что стыки должны быть заделаны, плиты лежат на одном уровне, без перепадов. Наличие перепадов – дефект, который строителям следует исправлять. Если дом монолитный, стыков плит на потолке нет.

В идеале потолок должен быть ровным, без трещин и вмятин. Если на нем обнаружились участки с толстым слоем штукатурки или замазки, попробуйте по ним постучать, проявляя при этом чудеса самосохранения: отвалившийся кусок штукатурки вполне может угодить вам в голову. Хорошо, если этот «ляп» обнаружится на стадии проверки и застройщик его устранит. Хуже будет, если кусок отвалится, когда уже сделан ремонт и проведена электрика.

Высоту потолков во всех помещениях также следует проверить. Если она не совпадает с заявленной в проектной документации застройщика или меньше 2,5 метра – это грубое нарушение, и покупатель имеет полное право требовать денежную компенсацию.

Как и потолок, стены и пол должны быть ровными, без вмятин и углублений, трещин и пустот.

Пол

Стяжка пола в идеале – ровная. В ней недопустимы углубления, трещины, пустоты. Проверка пола на предмет пустот – задача хлопотная. Для этого простукивают каждый метр пола, однако дело того стоит. Не допускается перепад высот по уровню стяжки, но может быть погрешность не более 10 – 20 мм по высоте.

Стены

Застройщики сдают квартиры с разными видами отделки.

При черновой, когда покупатель получает по факту голые стены, с помощью уровня оцениваем соответствие поверхностей вертикальной или горизонтальной плоскости, а также измеряем градус отклонения поверхности от горизонтальной плоскости.

В случае предчистовой отделки определяем, насколько хорошо оштукатурены стены, нет ли трещин, проверяем стены на соответствие действующим техническим нормативам. Грубым нарушением строительных норм считается наличие щелей на месте стыков между блоками и панелями. Правильная кладка – ровная, с одинаковыми швами.

Актуально проверить поверхности на влажность. Мокрые пятна – признак некачественной работы, плохой теплоизоляции и, как следствие, проблем с сыростью и плесенью.

В квартирах с «чистовой» отделкой многие недостатки хорошо заметны: неровно приклеенные обои или плинтуса, треснувшая плитка в ванной. Задача будущего собственника – скрупулезно оценить каждый уголок нового, уже практически своего дома и зафиксировать каждую деталь.

Сантехника

Она обычно устанавливается при чистовой отделке квартир. Проверяем состояние сантехники, кранов, смесителей, наличие сколов, герметичность соединений, отсутствие подтеков, ржавчины и механических повреждений, заземление корпуса ванны.

Стояки водопровода и подачи горячей воды фиксируются строго вертикально и прикрепляются строительными хомутами к стенам. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков. Следует проверить исправность запорных кранов, записать показания счетчиков, оценить напор воды.

Отопление и вентиляция

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены, без следов повреждений. Согласно нормам устанавливают их на расстоянии 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола.

Качественно ли работает вытяжка, можно проверить с помощью листа бумаги, который при правильном раскладе потоком воздуха притягивается к вентиляционной решетке.

Электрика

В первую очередь оцениваем счетчики на сохранность, наличие пломбы. Необходимо записать показания приборов и получить акты сертификации на приборы учета.

Убедимся в исправной работе системы электроснабжения. Проверяем разводку, подключение выключателей, розеток с помощью принесенного с собой электроприбора, исправность цоколей.

Если Вы обнаружите дефекты и отказываетесь подписать Акт приема-передачи объекта, оформляется смотровой лист или претензия, где указываются проблемные места и сроки их устранения. Имеют юридическую силу только датированные документы с подписями клиента и застройщика. После этого должны быть устранены недочеты и вновь проведена процедура проверки. И только если все в порядке, подписывается Акт приема-передачи объекта.

Случается, брак по вине строителей обнаруживается не сразу, а уже после приемки и подписания документов. Это не критично. Согласно законодательству на объект недвижимости существует гарантийный срок. В течение пяти лет собственник имеет право обратиться к застройщику с требованием устранить обнаружившиеся дефекты или компенсировать расходы на их устранение.

И неважно, о каком жилье идет речь: небольшой студии или элитных апартаментах. Строители должны выполнять взятые на себя обязательства, а новосёлы стоять на страже своих интересов.

Автор статьи: Дарья Дмитриева