8 800 600 72 62 Звонок по России бесплатный
Вся Россия
  • Вся Россия
  • Ярославль
  • Сочи
  • Балашиха
  • Раменское
Магазин
новостроек
8 800 600 72 62 Звонок по России бесплатный

Какие сюрпризы вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке
23.01.2023 в 14:15

Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья может таить в себе опасность. Речь не только о тех сюрпризах, которые подстерегают обладателей квартир в старом фонде: прогнившие водопроводные трубы, замаскированные трещины на стенах и потолке, забитая система отопления, неоплаченные счета за коммунальные услуги. Это всё можно исправить. А вот если сделка купли-продажи совершена с нарушением действующего законодательства, её могут признать недействительной. И тогда покупателю не удастся даже через суд защитить свои права на обладание купленной квартирой или возместить её стоимость.

Перед покупкой жилья на вторичном рынке без риелтора необходимо проверить её юридическую чистоту. Не потому, что продавец может иметь плохие намерения или и вовсе оказаться мошенником. Хотя и такое бывает. Гораздо чаще собственники квартир сами не подозревают о том, что их жильё содержит юридические сюрпризы. И если они есть, покупатель может столкнуться со сложным судебным разбирательством, исход которого предсказать невозможно.

Подводные камни сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке

Неучтённые права несовершеннолетних

Было время, когда детей при приватизации квартир не включали в число собственников. Как правило, их выписывали до подачи заявления на приватизацию, а потом снова прописывали. Достигнув совершеннолетия, эти дети могут в судебном порядке заявить о своих правах на часть квартиры.

Ущемление прав несовершеннолетних

Сделка купли-продажи квартиры может ухудшать условия проживания малолетних детей продавца. Если это так, на защиту законных прав несовершеннолетних могут встать органы опеки. Они подадут в суд и признают заключённую сделку несостоятельной.

Наличие скрытых наследников

Если продавец владеет квартирой на основании вступления в наследство, есть опасность того, что объявятся не выявленные ранее наследники и заявят о своих правах. Они могут обратиться в суд, чтобы вступить во владение своей долей ранее проданной квартиры, и сделка будет признана недействительной.

Банкротство продавца

Единственный собственник жилья также может стать носителем рисков. Точнее, не он сам, а его финансовая несостоятельность. По закону, при банкротстве физических лиц единственное жильё гражданина-банкрота остаётся неприкосновенным. Но, если финансовый управляющий или суд выявят сделку купли-продажи такой квартиры, совершённую в течение последних трёх лет, договор могут признать ничтожным. Проданную недвижимость изымут и реализуют в счёт погашения долгов незадачливого продавца. Покупателю в этом случае положена денежная компенсация стоимости купленной квартиры в объёме суммы, указанной в договоре. Но не автоматически: его включат в очередь всех кредиторов банкрота, и он вряд ли он получит все уплаченные деньги.

Претензии супругов

Сделки купли-продажи квартир на вторичном рынке могут оспорить не только дети, наследники и кредиторы, но и супруги собственников — как настоящие, так и бывшие, если брак был расторгнут сравнительно недавно. Ведь при разводе совместно нажитое имущество делится пополам, если иное не предусмотрено брачным контрактом. И если купленная вами квартира подлежит разделу, сделка будет в судебном порядке признана недействительной.

На тех же основаниях супруг продавца может оспорить сделку, если не давал на неё согласия, удостоверенного нотариусом.

Заключение сделки по доверенности

Нередко квартиру продаёт не сам собственник, а его поверенный. В таких случаях есть опасность того, что доверенность может оказаться отозванной или и вовсе поддельной. Чтобы обезопасить себя, необходимо обратиться к нотариусу, который заверил доверенность, и спросить о её статусе на дату подписания договора купли-продажи. Но всегда лучше добиться личного участия собственника квартиры в заключении сделки.

Недееспособность продавца

Личное присутствие собственника жилья необходимо ещё и для того, чтобы убедиться в его адекватности. Ведь если он признан недееспособным, страдает психическим заболеванием, алкоголизмом или наркотической зависимостью, впоследствии он сам или его поручитель могут опротестовать сделку, ссылаясь на то, что продавец подписал документы, например, под воздействием препаратов, изменяющих сознание.

Обременение правами третьих лиц

Случается, что жилая недвижимость обременена правами третьих лиц (аренда, залог, рента) или является предметом судебного разбирательства. В частности, право на пожизненное проживание гражданина в квартире не фиксируется в выписке из ЕГРН, но будет обязательно учтено в договоре дарения или купли-продажи.

Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция

Используйте этот чек-лист, чтобы снизить риски при приобретении жилья на вторичном рынке.

  1. Убедитесь, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого закажите полную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из неё вы узнаете обо всех зарегистрированных правах на приобретаемое жильё, а также о том, как и на основании чего менялись его владельцы.
  2. Запросите у продавца документы, на основании которых он владеет квартирой. Это могут быть договора приватизации, купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.
  3. Уточните, состоит ли продавец в законном браке. Если да, требуйте нотариальное заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если нет, зафиксируйте это в договоре.
  4. Потребуйте выписки из квартиры всех жильцов до подписания договора.
  5. Потребуйте справки об отсутствии задолженностей по налогу на недвижимое имущество, а также перед управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями (форма ЕИРЦ-22).
  6. Если в квартире проводилась перепланировка, проверьте, чтобы изменения были узаконены и внесены в её технический паспорт.
  7. Удостоверьтесь, что в отношении продавца не введена процедура банкротства, а также нет сведений о его намерении обратиться в суд с заявлением о признании своей финансовой несостоятельности. Эта информация доступна на сайте Федресурса.

Внимание!

В ряде случаев договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения:

  • Если продавцом или долевым собственником является ребёнок, не достигший 14-летнего возраста, недееспособный или опекаемый совершеннолетний гражданин.
  • Если супруги, покупая квартиру в общую долевую собственность, заключают договор купли-продажи с элементами брачного контракта.

В случае приобретения квартиры или другой жилой недвижимости также важно обратить внимание на состав семьи продавца. В частности, наличие ли у него двух и более несовершеннолетних детей. Если они есть, проверьте, приобреталось ли жильё с использованием средств материнского капитала и выделены ли в нём доли собственности детей. Возможно, что потребуется одобрение сделки органами опеки.

Разумеется, в рамках небольшой статьи невозможно учесть все нюансы, на которые следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Только профессионал сможет выявить, какие подводные камни таит в себе жильё. Решившись на одну из крупнейших покупок в жизни, не экономьте на услугах экспертов рынка недвижимости. Они уберегут вас от рисков и лишних расходов.

Специалисты супермаркета новостроек «76м2» оперативно проверят юридическую чистоту вторичного жилья и соответствие предстоящей сделки всем требованиям закона. А также помогут выбрать и купить квартиру в Ярославле и Ярославской области, которая полностью соответствует вашим потребностям, с оформлением всех документов.
Каталог новостроек Застройщики Форум Новости Статьи Ипотека Рекламодателям
Войти Зарегистрироваться В избранном (0) В сравнении (0)
8 800 600 72 62 zakaz@76m2.ru