Ответственные родители желают своим детям добра и по собственной инициативе выделяют им доли в купленной квартире и другой жилой недвижимости. Правильно оформить выделение детских долей им помогают специалисты нашей компании. Они вносят это в договор купли-продажи недвижимого имущества. Особенно в случаях покупки квартиры с использованием средств материнского капитала. Ведь в таких ситуациях выделение доли ребёнка во владении жильём — не право, а обязанность родителей по закону. И если не сделать этого в пределах полугода после приобретения недвижимости или выплаты ипотеки, надзорные органы обвинят вас мошенничестве и потребуют вернуть средства материнского капитала в казну.

На первый взгляд, выделение долей в квартире детям — простая задача. Но она может обернуться значительными сложностями и ощутимыми издержками. Поэтому лучше подготовиться к этому заранее, следуя простой пошаговой инструкции.

Когда необходимо выделять детские доли в новом жилье

Требование выделить доли в праве собственности детям распространяется на все жилые объекты, приобретённые с использованием средств маткапитала для улучшения жилищных условий:

1. Оплата ипотечного кредита и/или процентов по нему.
2. Внесение первоначального взноса по ипотеке.
3. Строительство индивидуального жилого дома.
4. Покупка недостроенного дома.
5. Внесение вступительного взноса в жилищно-строительный кооператив.
6. Покупка доли в квартире, если она представляет собой отдельную комнату.
7. Приобретение оставшейся доли в квартире, где у семьи ранее была доля.

Внимание! При покупке квартир в ипотеку банки стараются не включать несовершеннолетних в ипотечные договоры. В таких случаях выделение долей в квартирах, купленных на материнский капитал или с его использованием, проводится после полного погашения ипотеки, снятия обременения и перехода матери права собственности на жильё. И на это государство отводит тоже не более шести месяцев.

Важно помнить, что доли выделяются всем детям, которые воспитываются в семье. В том числе усыновлённым, единокровным, единоутробным, совершеннолетним, а также супругам, находящимся в законном браке на дату заключения договора, — в совместную собственность.

Как правильно выделить долю ребёнка в квартире

Детские доли выделяются путём заключения договора дарения или соглашения об определении долей. Оба документа можно составить в простой письменной форме, без обращения к нотариусу. Порядок остальных действий отражён в несложном алгоритме:

1. Рассчитать размеры долей

Проще всего — выделить доли по справедливости: равные для всех членов семьи. Но в этом случае усложнится продажа такой недвижимости до достижения детьми 18-летнего возраста. Поэтому выделять доли лучше по минимальным требованиям, соразмерно сумме инвестированного маткапитала.

Для этого необходимо:

• Разделить сумму материнского капитала на число членов семьи.
• Разделить стоимость квартиры на получившееся значение.

Это и будет размер минимальной доли на одного ребёнка

Пример расчёта

Допустим, в вашей семье 4 человека и вы решили купить квартиру стоимостью 4 млн рублей, часть из которых внесли материнским капиталом на второго ребёнка — 693,1 тыс. рублей.

Разделим сумму маткапитала на всех членов семьи:

693 100 : 4 = 173 275

Разделим стоимость квартиры на 173 275:

4 000 000 : 173 275 = 23,08

Таким образом, минимальная доля ребёнка в общей собственности на квартиру составит 1/23.

2. Оформить договор дарения или соглашение об определении долей

В документе обязательно нужно указать размеры детских долей, а оставшуюся часть недвижимого имущества зафиксировать в качестве совместной собственности родителей. В противном случае — при выделении доли каждого из супругов — придётся обращаться к нотариусу.

Договор дарения или соглашение подаются в нескольких экземплярах: по одному на каждого долевого собственника плюс один для государственного регистратора.

3. Оплатить государственную пошлину

В 2022 году размер госпошлины составляет 2000 рублей. Это общая сумма, распределяемая на всех собственников жилья, и её необходимо внести равными долями и оформить отдельными квитанциями. Например, если семья состоит из родителей и двоих детей, госпошлину следует внести четырьмя частями по 500 рублей и оформить 4 квитанции — по одной на каждого долевого собственника.

4. Подготовить пакет сопроводительных документов

К договору или соглашению следует приложить:

• квитанции о внесении госпошлины;
• паспорта обоих родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• паспорта совершеннолетних детей;
• свидетельство о регистрации брака;
• договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий право на владение недвижимостью.

5. Подать документы в Росреестр

Можно обратиться лично, но удобнее через МФЦ. Здесь же вы получите выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — по одному экземпляру каждому члену семьи с указанием его доли.

Что будет, если доли детей в квартире не выделить в установленный срок

Это — нарушение прав ребёнка. Невыделение детям долей в течение шести месяцев после покупки жилья с использованием материнского капитала расценивается как мошенничество, и родителей могут привлечь к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ. В этом случае маткапитал заставят вернуть государству, даже если вы давно купили квартиру.

Если не выделить детям доли, прокуратура в 6-месячный срок проверит сделку купли-продажи и направит в органы опеки отзыв о нарушении. Опека выпишет запрет на совершение сделок с этим имуществом и отправит в Росреестр. Далее на квартиру или дом будет наложено обременение, которое снимется только после выделения долей. Если квартира окажется проданной в течение этих шести месяцев, пострадает её покупатель: сделка купли-продажи, заключённая без согласия всех долевых собственников и органов опеки (если среди дольщиков есть несовершеннолетние дети) будет признана недействительной.

Во избежание рисков, при заключении сделок с недвижимостью, в которой у детей есть доли, обращайтесь к нашим специалистам. Неважно, хотите ли вы купить или продать квартиру или дом. Купля-продажа жилья, обременённого правами несовершеннолетних детей, — довольно сложная процедура, которая требует знаний и опыта в регистрации таких договоров.